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『楼盘评点』 中国房地产会出现断崖式降价吗?[复制链接]

楼主:小太阳时间:2019-2-28 18:30点击:301 回复:0
面对房地产市场持续低迷,国内经济增速又放缓。很多人担心房价会出现断崖式降价。其实,中国房地产市场出现断崖式降价并不罕见。比如,环京三四线城市曾出现过大降的情况。燕郊房价从最高4万降到2.8万,一下子降了30%。而厦门房价也从最高的6万/平方米元降到4.2万元/平方米。

现在认为中国房价不会出现断崖式降价的观点认为:一方面,房价不会出现断崖式降价,因为如果房价下跌,居民会出现断代供潮,而银行拿了这么多房产一时无法变现,出现大量坏账怎么办?另一方面,房地产地许多地方是重要产业,在经济增长中占比达30%,有的还更高,一旦房价出现断崖式下降,必然会对经济产生重大影响,这是绝对不允许的。

事实上,中国大中城市的房价如果出现集体下跌,那肯定会对中国金融产生较大冲击,但是如果个别城市房价出现大跌,则对经济影响并不大。总体来说,一二线城市房价大跌很容易发生系统性风险,而三四线城市如果部分出现了断崖式降价,对国内经济影响其实并没有人们想象当中那么严峻。

那么,为什么说,中国房地产有可能发生断崖式降价呢?首先,国内房地产空置率偏高,平均处于20%至30%之间,远远超过10%的警戒线。甚至有报道称,北京市区空置房就高达100万套。这意味着投机炒房者占据很大比重,未来一旦炒房者撤离,房价难免出现大的波动。大起大落也并非没可能。

再者,全民加杠杆已到了尽头。如果说2015年之前,居民房贷杠杆率不高,主要还是有钱人在加杠杆炒房,而本轮房价上涨,主要是全民加杠杆,现在已经有80%城市居民加了杠杆。而一旦这全民加杠杆逐步衰竭之后,房价就有可能大幅回落。目前,全民加杠杆已经接近尾声,房价很容易大起大落。

最后,当地居民收入支撑不起过高的房价,像厦门当地居民收入只有4000多元/月,房价要炒到6万多/平方米,这样的高房价一旦退潮,当地居民没能力继续支撑起高房价,房价大幅回落恐怕在所难免。

目前国内一二线城市都实行了房地产调控,其中限购、限售政策就是通过竭制买卖双方的交易,把整个市场给封冻起来,防止当地房价大幅波动,让房价缓慢下跌,通过几年的时间回归居住属性。同时,也让当地居民的收入逐步抬高,慢慢能够支撑起高房价。不过,部分三四线城市由于前期房价涨幅过猛,各种利好又迅速出尽,人口流出大于流入。所以,不排除三四线城市房价出现大跌的可能。

如果一座城市的房价出现断崖式下跌,并不可怕,风险总体可控,但是如果多座城市房价,特别是大城市房价集中出现下跌,问题就会比较严重。所以,只要大城市不集中发生房价断崖式下跌的情况,部分中小城市房价出现断崖式下跌,也不会影响大局。历史也说明,要尽力避免大城市集中出现房价断崖式下跌,而个别中小城市房价大跌只是局部性金融危机,影响还是总体可控,比较有限的。

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